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| 编号 | 82 | 办理部门 | 税政科 | 处理状态 | 已办 |
| 标题 | 适当降低房产开发企业纳税负担、促进房地产行业健康发展 | ||||
| 正文 |
一、背景资料： 房地产开发行业是国民经济的重要组成部分，是国民经济的支柱产业。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效地保障了市场的需要，改善了城镇居民住房水平，有力的促进了社会经济的协调和发展，为地方财政收入增长提供了巨大支撑，促进了城市化进程和国民经济发展。未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展态势，城镇化已成为中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率将达到70%；未来20年将有约3亿人由农村转移到城市生活，如此庞大的内需市场，将会给房地产行业多元化发展带来新的机遇与挑战。 二、房地产开发企业现状： 房地产开发是土地开发和土地建设的基础，房地产投资开发在固定资产投资中所占比重逐步加大，成为固定资产重要的组成部分，对促进我国国民经济的发展，改善人们的居住条件发挥着重要作用。与家居、装修、安装、家电、保洁等一系列行业都紧密相关，对这些行业的带动作用巨大，是国民经济重要一环。随着房地产行业的发展，既满足了人们对居住的要求，同时，也为人们提供了良好的生活和居住环境，提高了人们的生活质量。近年来，随着我国房地产市场的逐步开放和发展，民营企业进入房地产市场并逐步发展壮大，而国有房地产企业由于其体制、机制及灵活性等原因开始逐步萎缩。截至目前，大型房地产企业中80%都是民营企业，民营企业已经替代了国有企业成为我国房地产行业的投资主体，形成了国有、民营、外资企业在房地产行业百花齐放的全新局面。 三、房产开发企业存在税负较高问题 我国房地产行业起步较晚，许多制度滞后于房地产行业的发展，随着商品房供应日益增多，使得商品房竣工面积持续高于销售面积，造成了大量商品住房的闲置和浪费。高房价让许多真正有住房需求和买房意愿者无力购房，导致房地产的有效需求减弱。房地产开发企业开发项目周期长，投资大，筹资成本高，资金回收缓慢，经营负担过重，各类经营风险凸显。房地产开发企业实际税负较重，在实行“营改增”后，按照最新税法规定，房地产企业在经营过程中要缴纳的税种有：土地增值税、增值税、增税附加（城建税、教育费附加、地方教育附加）、印花税、企业所得税、陕西省水利基金等。在这些纳税项目中，虽然征收率绝对比率不是很高，但房地产行业因其资金密集的行业特点，纳税基数较大，要缴纳的税款金额绝对值大，增加了房地产企业资金短缺的困难，纳税负担较重。 附件：房地产开发企业在“营改增”背景下的实际税负表： 税 种 项目名称 税率 说 明 土地增值税 月度预收款收入总额 3% 月度按取得的收入3%预征土地增税，待项目结束后再清算土地增值税 土地增值税 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 土地增值税清算时按此计算，减除月度累计预缴税款 土地增值税 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 50% 土地增值税清算时按此计算，减除月度累计预缴税款 土地增值税 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 土地增值税清算时按此计算，减除月度累计预缴税款 增值税 按照预售业务开票结算收入总额 9% 清算时按照开票结算收入9%计提销项税额。 （结算收入-允许扣除的土地价款）/（1+9%）*9%-进项税额-预征税款，清算缴纳。 城建税 应交增值税实际缴纳金额 7% 教育费附加 应交增值税实际缴纳金额 3% 地方教育附加 应交增值税实际缴纳金额 2% 印花税 按照销售业务合同金额 0.05% 产权转移印花税适用0.5‰，租赁印花税1‰ 企业所得税 年度经营净利润总额 25% 小微及高新技术企业15% 陕西省水利基金 月度经营收入总额 0.06% 四、减税降负的意义： 为促进房地产开发企业健康、快速发展，为国民经济作出更大贡献，规范房地产开发企业的经营行为，减少房地产开发各环节的成本投入，让房产交易价格回归理性，在加强企业诚信纳税建设的前提下，切实降低房产开发企业纳税负担，具有必要性和紧迫性。 五、减税降负的方向及建议： （1）、土地增值税与增值税具有相同的征税对象和征税基础，涉及重复征税问题，土地增值税是对房地产行业征收的调节税，在解决好房地产企业土地购置环节进项税抵扣问题的前提下，建议将土地增值税与增值税合二为一，保留增值税，取消土地增值税。 （2）、在不取消土地增值税的情况下，建议土地增值税按照月度房产销售收入的1%预缴土地增值税，在土地增值税清算环节建议适当降低土地增值税征收率。 （3）、在不取消土地增值税的情况下，建议将商品房销售环节缴纳的增值税税率下调至6%-7%。 （4）、建议适当降低企业所得税税率。 综上所述，建议通过减税降负措施，让利于企业，使企业在普惠政策下迅速发展壮大，为国民经济发展做出更大的贡献。 |
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| 回复 |
易燕委员: 您好！您在市政协四届四次会议上提出《适当降低房地产开发企业纳税负担、促进房地产行业健康发展》的提案已收悉，首先感谢您对我市财政工作的关心和关注。现将有关情况答复如下： 2019年，我市不折不扣落实各项减税降费政策，全年减税降费11.25亿元，其中减税7.57亿元、降社保费3.20亿元、降行政事业性收费和政府性基金4797万元。2020年，我市继续落实2019年出台的更大规模减税降费政策，同时为应对疫情防控和支持企业复工复产、复商复市，稳就业、保市场主体，认真落实落细各项税费优惠政策，全年预计减税降费约15亿元。财政部门将继续做好政策宣传、政策落实、政策监督。我们相信，通过大家的共同努力，会留得青山、赢得未来。 对于您提出“关于税种的设立和税率调整”的建议，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，需依照法律的规定执行，法律授权全国人大或者国务院。土地增值税和增值税等九个税种目前还未立法，所以依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定，至于您提到的税率调整也是由国务院决定。省级以下政府没有权限进行设立或调整。 对于您提出“关于土地增值税税率”的建议，土地增值税的税率是按照房屋的面积及用途，按月度取得收入的1%、2%、3%三种税率进行预征。项目完工后，按照增值额是否超过扣除项目的部分，分30%、40%、50%、60%四种情形扣除预征额进行清算。 对于您提出“关于增值税税率下调”的建议，自2016年5月1日起，我国全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。2017年7月1日，为持续推动实体经济降成本增后劲，我国把增值税法定税率由四档减至17%、11%与6%三档，取消13%这一档税率；2018年5月1日，法定税率减至16%、10%与6%三档；2019年4月1日，法定税率又减至13%、9%与6%三档。三次调整中，商品房开发销售环节缴纳的税率由11%降至10%，最后降到9%。目前，营改增仍处于试点期，改革的方向就是简并税率，三档并两档。 对于您提出“关于适当降低企业所得税税率”的建议，由于房地产业不属于国家鼓励类的产业，企业所得税一直没有优惠，税率也一直没有变化。在今后的调研和汇报中，我们也会积极向上级反映这方面的问题。 再次感谢您对财政事业的支持和理解，希望您在今后的工作中给我们提出更多好的建议和意见。 安康市财政局 2020年8月25日 |
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